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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
2022中国宋庆龄基金会“文化小大使”活动获奖建议名单公示公告****** 各学校、各院团、各校外教育机构、同学们： 由中国宋庆龄基金会主办，文化和旅游部国际交流与合作局支持，海外中国文化中心、中国宋庆龄青少年科技文化交流中心承办的2022中国宋庆龄基金会“文化小大使”活动已于近期举办终评会，专家评审委员会严格按照评审标准进行了评选。现将各奖项获奖建议名单公示如下： “文化小大使”称号获得者建议名单 封烨惠Feng Ye Hui（阿联酋） Habib Mohamed Kutb Ibrahim哈比柏·穆罕默德·伊布拉辛 （埃及） Katherine Hartwig 星月（澳大利亚） Qi Ali齐阿理（巴基斯坦） Samuilik Varvara萨米丽克·瓦尔瓦拉（白俄罗斯） Karolin Kanledjian 佳琳（保加利亚） Adjalla Owen 阿加拉·欧文（贝宁） Navez Emma 拿威·艾玛（比利时） Пиманова Мария Сергеевна 皮玛诺娃·玛丽亚·谢尔盖耶夫娜（俄罗斯） Navez Gabriel 拿威·加佰利（法国） Fu Yuk Wing 傅钰颍（菲律宾） Lin Chu 林楚（斐济） Sarah Aldashti 王钰兮（科威特） Dalcielo Mattia 唐龙（马耳他） Kam Zhi Jing 甘芷静（马来西亚） Marie Laurene Olivia Douce 玛丽·劳伦斯·奥利维亚·杜丝（毛里求斯） Bubba Austin 布巴·奥斯汀（美国） Tugsbayar Suvd-Erdene 珍珠（蒙古国） Eden 岩弄禾（缅甸） Krishav Pant 景天（尼泊尔） Raymond David 李佳韩（坦桑尼亚） Samuel Sun 孙梓航（新西兰） Molnár Benedek 博骏（匈牙利） Вита 维塔（亚美尼亚） Mohsen Lotfollahi Ghaffari 穆森（伊朗） Evie Wong 黄艺美（英国） 黄紫橙 Huang Zicheng（中国北京） 张梦阳 Zhang Mengyang（中国天津） 赵柏阳 Zhao Baiyang（中国广州） 王露晗 Wang Luhan（中国北京）
“优秀奖”获奖者建议名单 Alvina Lin 林榆惠（澳大利亚） Jiang Taotao 江涛（澳大利亚） Jana Ahmed El-Sayed Ismail 贾娜·艾哈迈德·伊斯玛仪 （埃及） Azan Ali 王赞（巴基斯坦） Abraham Alexis Orozco Paz 张庆鹏（秘鲁） Krasovskaya Kira 科拉索夫斯卡娅·基拉（白俄罗斯） Kursakova Varvara 库尔萨科娃·瓦尔瓦拉（白俄罗斯） Afina Kulik 阿菲娜·库里克（俄罗斯） Aveline Shi 施欣宜（菲律宾） Yeeun Jung 郑艺恩（韩国） Chong Khe Yun 张可韵（马来西亚） Bayasgalan Enkhjin 恩和金（蒙古国） Batabaatar Mandirvaa 曼迪日娃（蒙古国） Thuy Shun Lei Tun 杨珮瑄（缅甸） Die Die Ta 芬芬（缅甸） Ye Min Aung 杨有章（缅甸） Yang Yiyun 阳一韵（摩洛哥） Maja Djordjević 玛雅·德约德耶维奇（塞尔维亚） Zihan Zhang (Nicole) 张子涵（希腊） Aw Ren Yu 胡人予（新加坡） Shanwen Tan 陈善文（新西兰） Muneera 茉莉（也门） Nguyen Thanh Mai 阮青梅（越南） 蒲芊颖 Pu Qianying（中国北京） 陈勃充 Chen Bochong（中国北京） 宋沅芮 Song Yuanrui（中国青岛） 李 程 Li Cheng（中国广州） 赵梓涵 Zhao Zihan（中国北京） 白佳鹭 Bai Jialu（中国成都） 魏 宇 Wei Yu（中国宁夏）
“人气奖”建议名单 Janet Balareva 陈梦兰（保加利亚） Ye Min Aung 杨有章（缅甸） Yang Yiyun 阳一韵（摩洛哥） Pattaraporn Huang 黄盈盈（泰国） Amani Gabriel Kessi 胡天赐（坦桑尼亚） Zhang Zihan (Nicole) 张子涵（希腊） Wen Xuanlan (Audrey) 温宣岚（新加坡） 白佳鹭 Bai Jialu（中国成都） 雷涵涵 Lei Hanhan（中国北京） 付思雅 Fu Siya（中国北京） 钟何沐希 Zhonghe Muxi（中国北京） 梅宸瑞 Mei Chenrui（中国北京） 赵梓彤 Zhao Zitong（中国北京） 刘雅函 Liu Yahan（中国北京） 孙书萌 Sun Shumeng（中国北京） 库美乔 Ku Meiqiao（中国深圳）
公示时间：即日起至2023年1月18日23:59（北京时间）。 咨询方式： 邮箱：hdzj@sclc2017.org 联系电话：（+86）010-53935571 （+86）13511080846 （+86）13611004161 如有异议，请于公示期间致电或邮件咨询。本活动最终解释权归中国宋庆龄基金会所有。 备注：标注国家以参与者注册所属国为准。 获奖者名单排名不分先后。 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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